Geschlossene Fonds werden meist als Kommanditgesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH & Co. KG) konzipiert. Dabei werden die Kommanditanteile an der Gesellschaft über einen bestimmten Platzierungzeitraum zum Verkauf angeboten. Ist die geplante Eigenkapitalquote erreicht, wird der Fonds geschlossen. Mit dem eingesammelten Kapital (Eigenkapital) werden die Emissionskosten bezahlt und die Anlagegüter gegebenenfalls unter Einsatz zusätzlichen Fremdkapitals erworben. Die Emissionskosten sind vergleichsweise hoch (ca. 15 bis 20 %), was wiederholt Gegenstand der Kritik vor allem von Verbraucherschutzverbänden war.
[4] Die Fremdkapitalquote hängt unter anderem vom Anlagegut ab (üblich zwischen 30 % und 70 %).
Der Anleger beteiligt sich mit einem festen Betrag an der Kommanditgesellschaft (Kommanditeinlage). Die Mindesthöhe dieses Betrages ist abhängig von den Vorgaben des Fondsinitiators und dem Wirtschaftsgut. Sie liegt in der Regel zwischen 5.000 und 25.000 Euro, zuzüglich 0 bis 5 % Agio. Die Anlagedauer ist langfristig und hängt zum Beispiel von der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Wirtschaftsgutes oder aber vom angedachten Verkaufszeitpunkt ab. Der Anleger bindet sich über die Laufzeit an die Beteiligung. Ein Börsenhandel oder eine tägliche Preisfeststellung mit verbundener Rückgabemöglichkeit an den Initiator wie beispielsweise bei Investmentfonds kann konstruktionsbedingt nicht existieren. Um die Handelbarkeit zu erhöhen, hat sich für die Verwertung von zurückgegebenen Beteiligungen einZweitmarkt etabliert, z. B. an der Börse Hamburg oder der Fondsbörse Deutschland.
Ziel der Beteiligung ist es, operative Erträge in Form von jährlichen Ausschüttungen zu erwirtschaften. Die Gesamterträge sollen die Investitionssumme übersteigen.